ВС признал продажу сельхоздолей в банкротстве незаконной из-за нарушения прав сособственников

Верховный Суд указал на особенности продажи земельных долей сельхозназначения в банкротстве

В рамках дела о банкротстве Ольги Канищевой (дело N А57-29829/2019) финансовый управляющий Марина Манукян реализовала принадлежащую должнику 1/40 долю в праве общей долевой собственности на шесть земельных участков сельскохозяйственного назначения. Доля была продажана Самату Искакову по договору купли-продажи от 2 июня 2021 года за 150 тыс. рублей. Сделка была совершена по прямому предложению в открытой форме. На момент сделки Искаков не являлся участником долевой собственности на эти участки и не использовал их для сельскохозяйственного производства.

Сергей Мирсков, который является долевым собственником и арендатором данных участков (на основании договора аренды от 14 января 2013 года), обратился в суд с иском о признании этого договора купли-продажи недействительным. Он указал, что сделка нарушает его преимущественное право покупки, предусмотренное Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Ранее Мирсков уже пытался оспорить сделку, требуя перевода на себя прав покупателя, но получил отказ.

Районный суд, а затем апелляционная и кассационная инстанции отказали Мирскову в иске. Суды указали, что он не доказал наличие охраняемого законом интереса, поскольку возврат имущества должнику не дает ему права на приобретение долей, а принудить Канищеву к заключению сделки с ним невозможно из-за принципа свободы договора.

Верховный Суд Российской Федерации отменил акты апелляционной и кассационной инстанций и направил дело на новое рассмотрение. Суд указал, что нижестоящие инстанции не учли специальные правила оборота земельных долей сельскохозяйственного назначения. Закон допускает продажу таких долей на открытых торгах только в виде сформированного земельного участка, выделенного в счет доли. Сами доли могут быть проданы лишь ограниченному кругу лиц: участникам долевой собственности, сельскохозяйственным организациям или крестьянским (фермерским) хозяйствам, использующим этот участок. Поскольку Самат Искаков не относится к таким лицам, сделка была совершена с нарушением закона.

Верховный Суд также отметил, что суды не проверили законность государственной регистрации права собственности Искакова, хотя документов, подтверждающих его право на приобретение доли, не было. Кроме того, отказ Мирскову в переводе прав покупателя не лишает его права оспаривать саму сделку, заключенную с нарушением закона.

Суд подчеркнул приоритет специальных норм земельного законодательства над общими правилами о банкротстве при продаже земельных долей сельхозназначения. Продажа таких долей в процедуре банкротства должна проводиться с учетом ограничений по кругу покупателей.

Итог: Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции для проверки законности сделки с учетом специальных требований к обороту земельных долей сельскохозяйственного назначения.