Право аренды предоставленного без торгов имущества не включается в конкурсную массу

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа отменил постановление апелляционной инстанции по делу о расторжении договора аренды земельного участка, предоставленного для инвестиционного проекта.

Администрация обратилась в суд с иском к АО «Адыгейская ГЭС» о взыскании задолженности по арендной плате и о расторжении договора аренды земельного участка. Участок был предоставлен арендатору без проведения торгов для строительства гидроэлектростанции на основании распоряжения главы Республики. После в отношении арендатора была введена процедура наблюдения, а в августе 2025 года он был признан банкротом.

Арбитражный суд Республики Адыгея удовлетворил требование о расторжении договора аренды и обязал вернуть земельный участок. Требование о взыскании долга было оставлено без рассмотрения как подлежащее рассмотрению в деле о банкротстве. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд отменил решение в части расторжения договора: право аренды является оборотным активом, который подлежит включению в конкурсную массу, а вопрос о его прекращении должен рассматриваться в рамках дела о банкротстве.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа отменил постановление апелляционного суда и оставил в силе решение суда первой инстанции. Кассационная инстанция указала, что право аренды земельного участка, предоставленного без торгов конкретному инвестору для реализации масштабного проекта, не является действительным активом. Это связано с тем, что личность арендатора имеет существенное значение, а передача прав третьим лицам без соблюдения аналогичной публичной процедуры невозможна. Суд сослался на позицию Верховного Суда РФ, изложенную в Обзоре судебной практики № 4 (2018). Поскольку актив не может быть свободно реализован, он не подлежит включению в конкурсную массу, а договор аренды может быть расторгнут в общем исковом порядке.

Решение означает, что земельные участки, переданные без торгов для конкретных инвестиционных целей, имеют особый правовой режим. Если арендатор такого участка признан банкротом и не исполняет обязательства, этот актив не включается в конкурсную массу. Вместо этого договор аренды может быть расторгнут, а земля возвращена публичному собственнику.