ВС: цессионарий может вернуть переплату, если площадь по ДДУ меньше заявленной. Комментарий Ирины Межуевой для PROБанкротство

ООО «Стройвыбор» (застройщик) и Павел Денисов (участник долевого строительства) 2 июля 2014 г. заключили договор долевого участия на нежилое помещение площадью 1,11 тыс. кв. м по цене 6,25 млн рублей.

В ноябре 2019 г. Денисов (цедент) и Надежда Рухлова (цессионарий) заключили договор уступки права требования передачи этого помещения за 52,5 млн рублей. После ввода объекта в эксплуатацию фактическая площадь составила 1,08 тыс. кв. м. Рухлова обратилась с иском к Денисову о взыскании 4,45 млн рублей неосновательного обогащения, указав, что при уменьшении площади имеет право требовать возврата разницы от цедента, так как застройщик признан банкротом.

Арбитражный суд Челябинской области отказал в иске, указав, что заключение договора уступки изменяет состав сторон договора долевого строительства, но не обязательства. Поэтому при уменьшении площади Рухлова как правопреемник вправе предъявить требования к застройщику.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд отменил решение первой инстанции и удовлетворил иск, взыскав с Денисова 4,1 млн рублей. Арбитражный суд Уральского округа отменил апелляционное постановление и оставил в силе решение первой инстанции.

Верховный Суд отменил постановление окружного суда и оставил в силе постановление суда апелляционной инстанции.

Возможность взыскания неосновательного обогащения в рассмотренном деле основывается на трех ключевых фактах, отметила Ирина Межуева, ведущий эксперт «Центра по работе с проблемными активами»: площадь построенного объекта значительно меньше, чем было предусмотрено договором, цена договора для первого участника строительства (цедента) была кратно ниже, чем для нового участника (цессионария), и сторонами в договоре уступки согласованы конкретные характеристики объекта, площадь и цена.

Позиция Верховного Суда направлена в данном случае на защиту прав участника строительства, приобретающего права по договору долевого участия в строительстве на основании договора цессии: в части цены первоначального договора требование о возврате средств может быть предъявлено к застройщику, а в части оставшейся цены договора уступки – к цеденту, уступившему права.

Подробнее